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楼市进入“狗撵狼”状态,买房者更煎熬了!
发布时间:2019-10-03 08:42

  据经济参考报报道,中秋小长假期间,不少房企大搞促销活动,但“金九”的火热并未如期而至,小长假各地楼市平淡收官。热点城市楼市开始逐渐下行,全国一二线城市楼市告别“金九”已成为定局,“银十”也不会好哪去。 冰冷的现实宣告着,楼市已进入买方市场,对于好不容易占据主导地位的购房者来说,这本是好事一件。但此时购房者却呈现出“狗撵狼——两头儿怕”心态:一边担心没有抄到底,买贵了;一边,又担心行情随时反转,让自己错失上车时机。左思右想下,反而更加焦虑、买房过程更加煎熬。“我总担心自己买贵了”。这是手握北京(楼盘)通州购房资质,按照原定计划挑着了心仪户型,并获得开发商额外给予两个点优惠后的一位购房者,对记者说的一句话。但不买吧,当下似乎又是一个难得的窗口期。其实,若从当下楼市尤其是北京通州楼市的情况看,这位购房者担心自己买贵的心态是完全可以理解的。

  其一,经过近两三年的调整,北京楼市已退去之前的“高烧”。虽然北京房价谈不上跌,但购房者显然已经没有之前追涨的热情了。其二,限竞房楼盘放量供应,特价房扎堆儿。北京前两年供地时,规划限竞房项目在今年大批涌入市场,由于提前被限定销售价格,同区域的限竞房之间,以及限竞房和纯商品房之间的竞争空前激烈。其三,受限竞房影响,北京一手房、二手房价格倒挂,二手房市场也受到一定抑制。其四,开发商融资严重受限,而且上半年的销售也大都不理想,最后几个月,使得其对销售回款的依赖性加大。降价冲量成为多数开发商的选择。“马上就到年底了,我们要加速回款。”某项目的置业顾问就毫不掩饰楼盘想要以价冲量的目的。

  所以,几大因素的叠加,使得市场短期内供大于求,购房者有了更多的选择。当然,不只北京,其他地方也多是这种情况。

  面对这种行情,被人性驱动的购房者难免会灵魂拷问:我这个时候买,会不会买贵了?开发商的降价和优惠,会持续多久?降到什么程度?这一轮的底在哪里?我能否抄到?讲真,若在股市,这就是一种典型的、不成熟的“韭菜”心态。稍有炒股经验的应该都知道,一个周期里,顶或底,都是事后才知道的。当处在行情之中时,能抄到次低点,或在次高点出逃,都已是高手中的高高手了,而且还有很大的运气成分在里面。一味地去抄底、捡便宜,是“韭菜”典型心态,而且下场似乎都不知怎么好。在内地,房价的波动振幅要远小于股价,楼市的上涨周期也要远长于股市。某种程度上而言,中国楼市要比A股更适合巴菲特的价值投资。既然是赚时间的钱,我们评价在哪买房划算、在什么时候买房划算、什么价格买房划算时,是应该把其放入到十年、二十年的一个周期内去考虑的,而不是在一个小周期内的价格上过度纠结,在小周期内能找到一个相对次优的入手点,就已经很OK了。举个简单例子,深圳(楼盘)华龙某项目,十年前底价不到7000元,有的买成了五六千,有的买成了七八千,显然那些买到七八千的“买贵”了,但如今该小区均价五万五左右。你说,那些“买贵”的人,还会纠结自己买贵了么。当然,如今各地的房价已经不可能再向过去那样,十年翻好几倍,但这种买房的逻辑至少是一以贯之的。随着中国人口拐点来临及低生育率,中国城市将会在未来10年加速分化。中国的主要人口将会进一步聚集到大城市及周边都市圈。所以,若以十年、二十年周期去考虑,北上广深及周边都市圈的房产,仍将有着诱人的回报。上述,那位手握北京购房资格的购房者“总担心自己买贵了”的心态显然是没必要的。当然,另一方面,房子的回报周期也在拉长。对于那些加双重杠杆(首付分期、贷款)的炒房客,也将会被时间拉爆。若大家现在不再是抱着那种一夜暴富的心态去买房,相信时间的价值,在现有买方市场周期内,只要选择的城市没问题,价格和优惠合适,都是可以入手的,没有必要刻意地去抄底,而且这种心态也不足取。

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