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绿地高周转“惊魂” | 尺度·房产系列
发布时间:2019-10-03 08:42

  文 | 张佳儒

  2019年,“房住不炒”红线紧绷,楼市降温痕迹隐现。有人说,房企迎来新一轮洗牌,“活下去”需要拿出好作品。在这样一个时代,地产商会否有心无力?又将拿出怎样的对策?尺度APP开通【尺度·房产】专栏,讲述上市房企特色故事,感受楼市冷暖。

  本篇为【尺度·房产】第四篇稿件,上市房企:绿地控股(600606,股吧)。

  如今的地产行业和天气一样,越来越冷了。有两个地方却一直热闹,一个是茅台(600519)售卖处,一个是房企售楼处,不同的是,一处在抢购,另一处是在维权。“交房即维权”,这不是一句玩笑,而是已经成为部分房企的真实写照。

  不久前,在龙湖集团业绩会上,一位长沙(楼盘)业主哽咽维权,历历在目。近日,网传武汉(楼盘)绿地国际理想城业主在新房中落泪,口中说着地板不平、墙面潮湿,“这个房子能住人吗”?

  维权,对于步入万亿时代的绿地来说已经是老生常谈。近几年,绿地奉行高周转大杀四方,被指“牺牲质量换规模”,安全事故频发,业主维权成风。

  面对质疑,绿地掌门人张玉良看得很开,“现在企业每天在奔跑式前进,路上有风有雨,风雨兼程是常态。”在“房住不炒”导向下,万人空巷买房的日子已经过去了,房企想要生存需要练就匠心和耐心。

  绿地狂奔虽快,但恐已失了方向。

  自媒体“呦呦鹿鸣”爆料,武汉绿地国际理想城业主哭诉的楼盘,是绿地在武汉的众多项目之一,该楼盘除了地板不平,还存在水龙头晃荡、电线外露、瓷砖空鼓等诸多问题。

  图片来源:新浪报道截图

  明明是2000元一平米的精装修,到了业主手中却如此粗糙。现实版的“小甜甜”变“牛夫人”,任哪个业主不都得大哭一场。

  这不意外,在“房住不炒”红线严控下,房企融资端收紧,降负债、降杠杆大势已定,企业为了提高资本回报率,高周转成了“必备良药”。

  但“萝卜快了不洗泥”,房子建得速度过快,一旦越过了红线,质量问题和安全事故就会更加频繁,高周转也成了“万恶之源”。

  高周转崇尚速度至上,核心指标有三:“拿地多久开工”、“多久开盘”、“现金流多久回正”。高周转的鼻祖是“地产一哥”万科。2010年,万科提出“5986”高周转模式,也就是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。

  这一模式帮助万科创造了销售神话,2010年,万科销售额1081.6亿元,同比增长70%,创造中国房地产销售新的记录。2011年,万科销售额再破千亿,蝉联行业销冠。

  随之而来的,是源源不断的安全事故和质量问题,愤怒的业主拉横幅抗议,甚至往万科总部送花圈,哀悼其品质已逝。

  绿地走上高周转大约是2017年开始的,这背后是其在房产界地位的下滑。

  2015年8月,绿地重组上市,当日市值超过3000亿,超过万科和新鸿基,成为全球市值最高的房地产企业。在2016年之前,绿地也一直稳居销售榜前三,随着碧桂园等房企的异军突起,绿地跌出前五,自然心有不甘。

  2017年以来,绿地开始大规模加码三四线城市。据上海(楼盘)中原地产研究院的数据显示,在土地储备上,绿地控股 2017年拿地82宗,2018年260宗。

  那么,绿地把高周转修炼到什么程度?根据wind数据,绿地存货周转率和总资产周转率分别是0.53和0.37。有机构统计,2018年,A股和港股上市公司中,房地产开发企业有240多家,存货周转率和总资产周转率的中位值分别为0.28和0.19。

  也就是说,绿地的存货周转速度几乎是行业中位值的2倍。

  数据来源:wind

  上半年,绿地拿地力度不减,拿地金额为556亿元,2018年上半年为443.7亿元。

  值得注意的是,在上半年楼市调控收紧的情况下,谨慎拿地成了大多房企的选择。8月底,融创高管介绍,上半年只选择具有优秀投资价值的土地,下半年中将继续保持审慎的态度。更早的7月份,富力地产也传出“暂停拿地”的谨慎声音。

  高调拿地的绿地,资产负债率居高不下。2018年,绿地总资产跨过万亿大关,其中9000多亿是负债,资产负债率达89.49%。今年6月底,绿地资产负债率88.30%,略微下降,但远高于国内销售额前50房企的81.1%的平均值。

  在规模不断扩张的同时,绿地项目质量堪忧。近几年,绿地旗下楼盘频发维权事例,2018年后呈现增多的趋势,维权地点遍布全国,郑州(楼盘)、成都、合肥(楼盘)、武汉、萍乡、济南(楼盘)……

  今年4到5月份,绿地在40天内发生了两起死亡事故。6月份,绿地曝出子公司连施工图没审查合格,没施工许可证就开工,还没按规定办理工程质量监督手续,可能是太急着建房、卖房、回款了。

  图片来源:郑州市城市管理局官网

  年初,绿地董事长、总裁张玉良曾公开阐述高周转策略,主张部分有条件的高周转,没有条件的要尊重规律。管理不到位的,就只能放慢,否则就会出事故。如今看来,绿地正向张玉良担心的方向跑去。

  在很多人眼中,高周转就是项目建得快,质量差的代名词,就是过街老鼠,该人人喊打。但为什么许多房企一直对标高周转企业呢?

  尺度认为,高周转和产品质量下降,并没有必然的关系,高周转模式本身没问题,而是落地执行过程出了问题。从历史来看,高周转和高品质成了鱼和熊掌,不可得兼。

  在当前“房住不炒”引导下,万人空巷买房的日子已经过去了。地产行业下半场,房企需要重新定义,要拉回到制造业和服务业,好产品才是核心竞争力。资本逐利是天性,但坚守底线是人性。

  绿地狂奔,也该找好方向。

 

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