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2021年1月份合肥房价分析及购房建议
发布时间:2021-03-11 10:12

2020 年必定是许多人都难以忘掉的一年,不只仅因为迸发了疫情,合肥房价相同令人形象深入。从咨询我的粉丝来看,许多人因为买房,不知道度过了多少不眠之夜,因为合肥热门区域房价上涨,他们不断与自己心仪的房子坐失良机。

从安居客合肥房价走势来看,合肥房价8 月份开端转机,9 月份今后快速抬升,11 月份涨幅到达最大,实践体现或许会更剧烈一些。本篇我将经过研讨全国50 个要点城市房价走势及合肥链家(贝壳)网二手房实践成交数据,为你们做详细解析。

全国50 个要点城市房价体现

与2020 年12 月份比较,2021 年1 月份房价环比跌落城市由15 个变为13 个,削减2 个。从上一年10 月份最高峰时分的31 个,现已连续3 个月呈现下降,阐明近段时刻全国房地产商场全体体现不错。

从各大城市圈来看,体现最好的仍是长三角和珠三角,珠三角更为亮眼,体现最差的仍是环渤海湾。但各大城市圈都呈现一个一起现象,中心城市涨幅根本都已退居结尾,上涨开端往非中心城市搬运,这应该是中心城市的调控方针开端凸显威力。

长三角城市 。长三角城市只要徐州呈现了环比跌落,涨幅居于后几名的城市分别是上海、南京、杭州和合肥,这4 个城市恰恰是长三角的中心城市,也是近期会集出台调控方针的几个城市。

在中心城市房价被操控之后,资金开端外溢,所以咱们看到周边的无锡、宁波和姑苏,都有十分不错的涨幅,城市轮动效应十分显着。其实曩昔一年中,长三角的热门城市,房价同比都有较大起伏的上涨。

华南珠三角 。珠三角城市体现跟长三角相似,房价最高的三个中心城市,厦门、广州和深圳,包办了涨幅最低城市的前三名。深圳是珠三角的领头羊,深圳房价曩昔一年一向呈上涨趋势,即便经过多轮调控,好像也没有显着遏制住这种趋势。

体现更为亮眼的其实是周围的二线城市,东莞同比涨幅现已到达近15% ,东莞和惠州遭到深圳需求外溢影响,佛山受广州外溢影响,中山和珠海间隔这两个中心城市远一些,受外溢影响较小,体现相对较差。

环渤海湾城市 。环渤海湾是一切城市群中体现最差的,这应该与房价上涨周期跟其它城市群不一致有关,环渤海湾相较长三角和珠三角慢了大约半个周期,当然也与北方瘦弱的经济面有关,除大连外,简直一切城市都在同比跌落。

中西部城市 。与前年最高点比较,武汉房价有所下滑,但根本现已回到疫情前的水平,受影响十分小。郑州房价仍旧坚持平稳,长沙则有昂首的趋势。成都和西安在后疫情年代,都呈现出稳步上涨的态势,重庆坚持安稳,东北三省会城市除沈阳体现杰出,其他都有所跌落。

从全国范围来看,房价体现强势的仍旧会集在长三角和珠三角等南边城市,这些区域也代表着我国经济根本面最好的板块,北方简直是全面的下滑。

合肥二手房成交数据剖析

从国家统计局数字来看,曩昔一年中,除了2020 年4 、5 月份新房价格呈现环比下滑外,其他时刻都是上涨状况,二手房根本全年都在上涨,最近3 个月到达阶段性高峰,房价同比涨幅到达5%

从链家二手房的成交来看,上一年11 月份开端,合肥二手房买卖开端活泼起来,月均成交量超越3000 套,增幅到达近50% ,热度一向持续到现在。

从链家带看次数与新增房源的份额来看,1 月份数值为4.1 ,仍然在高位徜徉。从带看量和新增房源数量的绝对值来看,都呈上升趋势,呈现供销两旺的局势,阐明商场热度仍然不减。

以下剖析根据链家自2020 年1 月份至2021 年1 月份的一切成交,合计27141 个数据。因为链家系的业务范围约束,二手房成交仅掩盖市区或挨近市区的郊县。因而,房价均匀数据应该比全市实践均匀值略高。2020 年其他月份的文章,请重视微信大众号“小易论楼市”,回复“房价”即可。

1 、合肥2021 年1 月份二手房全体成交状况

2020 年3 月份之后,合肥房价开端稳步上升,一向到10 月份,累计涨幅现已到达7.9% 11 月份合肥房价呈现跳涨,环比涨幅到达6.3% ,之后坚持安稳。与上一年同期比较,合肥房价曩昔一年中上涨10.4%

均匀成交周期为122.5 天,自6 月份以来一向维持在120- 125 天上下,根本安稳。

均匀议价空间为1.58% 。议价空间上一年一年来一路跌落,在12 月份时到达最低点的1.52% ,一起也是前史最低点,2021 年1 月份迎来转机,阐明供求关系开端往平缓方向开展,商场正呈现奇妙的改变。

从各区域成交来看,成交均价最高的政务区和滨湖区,仍旧是全市议价空间最小,成交周期最短的区域。因为上涨预期较大,许多业主捂房惜售,商场上一房难求,所以咱们看到1 月份这两个区域成交量呈现大幅削减。

与之相反的是瑶海区、肥东县和长丰县,不只房价最低,并且溢价空间大,成交周期长,许多板块房价乃至还呈现必定的下滑(《》,微信大众号“小易论楼市”回复“房产”检查)。

2 、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是:45 中本校区,42 中本校区,48 中本校区,50 中东校(西园校区),50 中西校,50 中新校(天鹅湖校区),46 中本部,38 中本部,168 玫瑰园校园。详细学区区分和剖析请重视微信大众号“小易论楼市”,回复“学区”检查。

受学区房价格大幅上涨影响,许多卖家呈现惜售心思,导致在学区房买卖旺季,实践成交呈现萎缩。我以为未来学区房的成交曲线,将会变得愈加滑润,越来越多的人开端削峰填谷,挑选在成交冷季购入学区房。

从学区房成交均价走势来看,全年简直都在上涨,最多也便是横盘几个月,简直没有跌落的时分。1 月份同比涨幅到达18.3% ,远远超越大盘均匀水平(《合肥学区价值和学区房出资》,微信大众号“小易论楼市”回复“学区”检查)。

非学区房的体现也超出预期,全年也一向呈上涨趋势,上一年11 月份呈现跳涨,1 月份同比涨幅到达9.98% ,要弱于学区房(《》,微信大众号“小易论楼市”回复“房产”检查)。

1 室户型占比为13% 2 室户型为35% 3 室及以上户型占比为52% 。与12 月份比较,1 室成交有大幅添加,2 室有所削减,3 室坚持不变。

2017-2020 年合肥二手房成交比照

链家自2016 年进入合肥以来现已有4 年多,这4 年多里,链家(贝壳系)攻城略地,敏捷扩张,二手房成交量从2017 年的3067 套,上升到2020 年的23896 套,增加了近7 倍,商场占有率估计到达30% 左右,现在一个月的成交量,现已比2017 年全年还要多。

从链家2017-2020 年二手房成交均价来看,2017-2019 年合肥房价全体相对平稳,2020 年呈现必定起伏的上涨,涨幅4.13% 。当然这仅仅全年的一个均值,而2020 年合肥房价上涨首要在第四季度完结,实践涨幅在10% 左右。

受疫情影响,2020 年均匀成交周期比2019 年延长了1 个月左右,但均匀议价空间较前几年呈现大幅下降,首要仍是房价上涨引起的。

从2020年各区二手房成交状况来看,涨幅最高的仍然是政务区,其次是滨湖区,庐阳区因为学区房和四里河板块的拉抬,均匀体现也很不错,高新区紧随其后。经开区和蜀山区都打赢了均匀水平,三县和瑶海新站区仍然比较弱势,绝大部分处于跌落之中。

值得注意的是,在房价上涨的影响下,2020 年合肥二手房户均成交总价到达152.8w ,较上年增加了5.3w ,上车门槛持续进步,而咱们的户均成交面积却削减了0.6 ㎡。有的时分并不是咱们不想改进,咱们改进才能的增加,恐怕很难追得上房价的上涨。

与此一起,咱们购买房子的均匀房龄并没有变得越来越年青,许多人因为囊中羞涩,不得已挑选了老破小,这恐怕就面对一个实际,跟着合肥房价上涨,不少人住宅被逼呈现了消费降级。

相较于2017 年,2020 年合肥学区房累计涨幅现已到达26.9% ,均匀每年在9% 左右。非学区房从15642 元/ 平米涨到15715 元/ 平米,涨幅0.47% ,根本在原地踏步踏。这种现象阐明合肥优质财物和残次财物的分解还在加重,未来有愈演愈烈的趋势。

下一步合肥房价剖析及购房主张

2020 年年头疫情迸发的时分,许多人忧虑经济形势欠好,购房者收入下降,房地产会没有支撑,以为房价会下降,但现实并非如此,其实前史一再向咱们证明,经济越差的时分,房地产反而会向好。

我一再向咱们举例,2008 年源自美国的次贷危机,后来演变成全球性金融危机,我国也深陷其间,经济开展一度遭到极大影响,后来政府推出4 万亿出资,才遏制住经济下滑的气势,可带来的副作用是2009-2010 年全国房价大涨。

2015 年我国面对经济转型晋级,GDP 增速呈现断崖式跌落,为了稳经济全局,国家层面对房地产不断放松限购,钱银方针也充沛宽松,这样做的结果是,全国房价又一次呈现大涨。

2020 年全球新冠疫情迸发,世界各国经济面对百年一遇的大阑珊,我国GDP 增速根本上也是近40 年以来的新低,全球钱银量化宽松之下,我国也无法独善其身,M2 增速由本来的8%- 9% ,进步到10% 以上,这样又造成了要点城市房价呈现必定的上涨。

现实证明,经济越差,人们就越不敢消费,商场流动性就越差,国家就必须经过钱银宽松方法向商场注入流动性,以影响经济赶快复苏,但注入商场的流动性,毕竟落脚地还会是房产和股市,股市狂欢之后一地鸡毛,毕竟仍是会集到了楼市。

房地产的实质是金融,房价毕竟仍是一种钱银现象,钱银热,房价不太或许过于严寒,即便有方针调控,它们之间的玻璃门毕竟也会被捅破。所以研讨房地产,不或许避开对钱银方针的研讨。

我观察到一个奇妙的信号,2021 年1 月份M2 同比增加9.4% ,增速放缓,低于上一年均匀水平,但仍高于疫情迸发前1 个点左右。跟着我国经济的快速复苏,我以为本年GDP 增速很或许超越疫情爆发之前的水平,应该能够挨近10%

这意味着GDP 增速跟M2 增速之间的距离将进一步缩小,实体经济对资金吸引力会进一步增强,再加上各个热门城市调控方针连续出台,流入房地产的资金将不会再像上一年那样肆无忌惮了。

现在合肥房地产商场还比较热,但我以为这是一种结构性热度,不会持续太长时刻。西南板块比方滨湖、政务、高新和经开,土地出让很少,新房仍然一房难求,房价居高不下;东北板块比方瑶海新站、庐阳北、长丰和肥东,商场全体供过于求,房价仍然存在必定的下行。

虽然存在优质板块和残次板块之间的这种严峻分解,但残次板块横盘或许跌落的程度,远不及优质板块上涨的起伏,所以合肥房价全体是上涨的,全年涨幅大约在10% 左右,政务、滨湖、高新西以及学区房涨幅最大,部分小区乃至到达30%- 50%

跟着合肥调控方针进一步收紧,商场热度略微降了点温,我以为这一波资金根本开释结束,短期合肥房价上涨应该会有所乏力。首要体现为前期现已上涨的楼盘或许会暂时高位盘整,次优质财物会持续轮涨(2- 档或许3+ 档),但涨幅有限,中档财物或许残次财物或许没有时机了(3 档以下)。

虽然上涨后劲缺乏,但毕竟西南商场仍然供小于求,我以为优质财物回调的或许性简直没有,而留给东北区域的势能明显缺乏,难以消化这么巨大的库存,未来板块分解还会持续,咱们还应坚持财物优化装备。

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